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孔立民點點頭:“我們也知道一些消息,好像明年初就準備著手實施。”

林泉說道:“徐總以為主城區(qū)向南推進要在所有的干道建設(shè)完成之后,我有些不同的看法。我看隨著行政中心工程的啟動,主城區(qū)的東南角,往東到大學(xué)城,往南到行政中心,這一區(qū)域會最先啟動起來,這個區(qū)域之內(nèi),靠近大學(xué)城和靠近行政中心的兩塊地段,將是新區(qū)的精華地區(qū)。天星湖要想在靜海真正發(fā)展壯大起來,必須取得這兩處地段中的一處。取得的時間越早,所花的成本越低,特別是新區(qū)土地出讓金還沒有大幅長揚的時候。”

孔立民陷入沉思,林泉的思路無疑要比徐建開闊得多。

“小林認為各大開發(fā)商到明年年中就會對這兩處地段進行爭奪?”

孔立民的思路敏捷,不需要自己多費口舌,林泉點點頭,說道:“這兩塊地段的出讓肯定要通過拍賣,在明年之前,就要籌備大量的資金,進行血腥爭奪戰(zhàn)。”

徐建說道:“這么說來,星湖苑二期就不能著急啟動,先將星湖苑跟星湖中學(xué)之間的土地買下來,到時候可以用土地向銀行抵押貸款。”

孔立民不表態(tài),看著林泉,林泉說到這里,必定有他一套深思熟慮之后的思路。

林泉說道:“星湖苑二期不啟動,一期的空置住宅在明年年中之前,就不能以合適的價位順利的銷售出去。只要星湖苑二期啟動,加上適當?shù)男麄髋c策劃,一期的空置住宅,房價能上到一千六左右。”

“你這么說,我倒糊涂了,啟動二期項目,將占用大量資金,明年絕對不可能將這筆資金抽出來。”

林泉說道:“我有一個變通的方法。星湖苑到星湖中學(xué)之間的地域,有二百九十六畝,天星湖不爭這塊土地,讓給豪城或者明都,然后用我們平整過的土地跟他們置換,收取一千萬到一千五百萬的土地平整費。這樣一來,豪城或者明都就可以前期準備的時間,在我們的土地上迅速上項目;而我們可以等到這里的房產(chǎn)漲上來之后,再開發(fā)置換來的土地,當然最主要是可以借助豪城在這里的開發(fā),迅速將一期的空置住宅銷售出去,至少可以多籌措六千萬的資金。”

孔立民看著徐建,徐建心里有一絲苦澀,林泉差不多將他的發(fā)展規(guī)劃全盤否定了,卻提不出有力的反駁觀點,孔先生似乎也讓他說動心思。

徐建看著林泉:“按照你的想法,天星湖在明年買地之前,沒有真正的工作可開展。”

林泉說道:“我建議公司做安置房的開發(fā)。”

“安置房,耿書記提的要求?”

面對徐建的質(zhì)疑,林泉沒有回避,點點頭,說道:“孔先生、徐總,還有我,都是不會在安置房質(zhì)量上做文章的人,特別這批安置房是新區(qū)大規(guī)模安置工程的開端,不單耿書記,張權(quán)、向義山等人也會對安置房質(zhì)量吹毛求疵。耿書記還進一步要求,我們的單位建筑成本不可壓低,但是靜南區(qū)府會免除土地出讓金、市政相關(guān)配套費用、四源費等等,這樣我們前期投入的資金就相當有限,有靜南區(qū)府做擔保,后續(xù)資金的貸款,也沒有問題。只要保證工程質(zhì)量,安置房的銷售不會有什么問題,至少可以節(jié)約總房款3%的宣傳廣告費用。”

林泉見孔立民、徐建、陳至立頗為意動,安置房的利潤相對而言比較低,但是收益有保證,沒有什么投資風險,關(guān)鍵是不用占天星湖有限的資金。

林泉舉起杯子,將里面的紅酒一口飲盡,緩緩說道:“我跟拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組的成員交流過,為防止拆遷戶將拆遷補償款隨意挪用他處,認為有必要為拆遷戶們建立專門的補償款賬戶,由銀行代為監(jiān)管,只要我們?nèi)〉妙A(yù)售許可證書,銷售工作可以迅速展開,款項也能迅速到賬,我認為這是對我們最有吸引力的地方。”

讓林泉這么一說,徐建立即明白過來:“只要投入總投資額的20%,就符合預(yù)售條件,現(xiàn)在開始開展工作,明年四五月份,就進行安置房的預(yù)售,這筆錢不急著還給銀行,說不定到時候能應(yīng)急。”

孔立民側(cè)著頭對徐建笑著說:“徐建可是讓小林說服了?”

林泉說道:“開發(fā)安置房,不用擔心銷售環(huán)結(jié),周期比普通住宅至少要縮短一半,資金運轉(zhuǎn)率提高一倍,項目的總利潤率看上去遠遠比不過開發(fā)普通住宅,但是平均利潤率并沒有低多少。”

孔立民見徐建、陳至立都沒有什么意見,便替林泉總結(jié)起來:“我看公司的發(fā)展可以集中在兩個方向上,一是開發(fā)高檔商品房,一是開發(fā)經(jīng)濟適用房,為靜海民眾做些實事。我們確定要做一些事情支持耿書記的工作,而不是嘴上說說,小林,你替我轉(zhuǎn)告耿書記和趙秘書長,天星湖愿意競標這次安置房開發(fā)。另外,星湖苑的問題上,我看就找豪城合作,豪城的劉華東,跟我有些交情,工作進展起來也快,先幫助他們?nèi)〉眯呛返叫呛袑W(xué)這塊土地,然而進行土地置換,我們不著急開發(fā),土地平整的工作可以慢慢做。但是一定要要求豪城在土地置換之后立即投入開發(fā),不能耽擱星湖苑空置住宅的銷售。”

由孔立民定下基調(diào),事情就這樣定下來,林泉也能向耿一民、趙增交差。